炒股配资网站拾必选配资 【财经分析】北京市率先重启土储专项债发行 增量资金有望实现乘数效应
发布日期：2025-02-23 21:49 点击次数：50
新华财经北京2月19日电（王菁）时隔五年多，土储专项债正式重启。2月18日炒股配资网站拾必选配资，北京市率先落地了本轮土储专项债的发行，募资投向土储项目的规模超百亿。自去年四季度财政部、自然资源部相继发布政策，为土储专项债发行提供充足支撑以来，市场对相关品种的关注度居高不下。
业内人士指出，本轮土储专项债发行重点落在调节土地供需关系，同时缓解地方政府、拿地城投及房企的资金压力，并促进房地产市场平稳健康发展。结合化债需求来看，托底拿地的城投可能成为流动性优先受益的对象。同时，为了有效避免新增债务风险、合理规划资金需求，各地在短期内用于地方政府收回、收购存量土地的专项债供给规模可能较为有限。
土储专项债肩负新阶段使命增量资金有望实现一举多得效果
2024年10月，财政部宣布拟会同相关部门实施利用专项债收储土地和收购存量商品房的政策，彼时基本预示了对土储专项债的重启。业内认为，此举既有利于促进土地市场的供需平衡，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。
同年11月，自然资源部发布的《关于运用地方政府专项债券资金收回收购存量闲置土地的通知》明确，运用专项债券资金收回收购存量闲置土地，优先收回收购企业无力或无意愿继续开发、已供应未动工的住宅用地和商服用地，收回收购的土地原则上当年不再供应用于房地产开发。
据了解，土地储备曾是地方政府专项债的主要投向领域，债券与具体项目相对应，并纳入基金预算管理。据新华财经统计，2017年7月-2019年9月，土储专项债的发行额分别为2407、5065、6450亿元，占到当年新增专项债的25.50%、36.56%、29.98%。土储专项债发行期限原则上不超过5年，2019年有少量7年、10年期品种发行。截至2024年10月末，存续土储专项债余额378.43亿元。
在民生证券固定收益首席分析师谭逸鸣看来，重启发行土储专项债，一方面，能够对土储融资资金缺口形成补充，缓解地方政府债务压力；另一方面，由于土地储备的资金投入和回收存在一定期限错位，土储专项债将有助于调剂跨期余缺、平衡预算。
“土储专项债可以缓解地方政府资金压力，并推动土地收入加快回笼，还可以降低城投公司资金占用和债务负担，化解地方国企和城投公司被动拿地但又无法开发的困境。”孙彬彬称。
中诚信国际研究则指出，本轮重启土储专项债，主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，与上轮侧重“开发”不同，本轮侧重于“回购”，旨在调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力。
不过，也有观点认为，本轮相关债券的投向更加符合新阶段的实际需求。建诚晟业总经理苑承建表示，用于支持地方政府收回、收购存量土地的专项债，也不完全等同于土储专项债重新启动发行，二者虽然在资金用途上有相同之处，但此类专项债显然在资金用途上更加精准，指向性更明确。
在具体操作方面，财政部部长助理宋其超曾强调，支持各地结合实际情况，与存量土地的业主企业合理确定收购价格，妥善处理回收存量土地涉及的债权债务关系，合理确定专项债项目内容和地块范围，及时安排债券发行和支出，提高土地资源利用效率和债券资金使用效益。
中指研究院政策研究总监陈文静对新华财经表示，更多低成本的增量资金将进入市场，对于房企来说，应抓住机会出售存量土地，缓解资金压力，或进一步改善土储结构；对于地方政府来说，专项债券用于收购存量土地，也能够增强地方政府的资金流动性，缓解地方政府的资金压力，支持地方经济发展、保障民生。
“对于市而言，收回收购存量闲置土地有助于改善市场供求关系，是促进房地产市场止跌回稳的关键举措。可见，利用专项债收回收购存量闲置土地可以取得一举多得的效果。”陈文静补充道。
“历史上，土储专项债配合棚改货币化，打通了地产供给和需求，从而推动房地产市场止跌回稳。”孙彬彬进一步建议称，在重启土储专项债的同时，亟需有类似棚改货币化的工具或者政策，改善居民资产负债表，为居民部门提供流动性或者现金补贴。
2025年土储专项债将稳步落地项目推进不宜“操之过急”
随着更多资金的引入，无疑将更好支持地方政府开展回收闲置土地、收购流拍土地工作，也有利于保障性住房建设。那么，在重启土储专项债之后，谁将率先获益？一级市场供给节奏如何？
华泰证券研究所所长、固收首席、总量研究负责人张继强对新华财经表示，“土储专项债有助于缓解土地出让收入下滑后地方土储工作的压力，并帮助前期拿地但无力开发的城投或房企回笼资金，减轻债务压力。结合化债来看，托底拿地的城投可能成为流动性优先受益的对象。”
2025年开年以来，广东、湖南、吉林等省份的多个城市对外发布运用专项债收储的征集公告或收购公告。其中，广东已有14座城市发布了利用专项债收购存量土地的公告，涉及地块超100宗，总收购价格超过200亿元。
2月18日，北京率先落地了本轮土储专项债的正式发行。当日，北京市发行了一批地方政府债券，包括101亿元一般债券和462.9亿元专项债券，均为新增债券。其中，462.9亿元新增专项债券，募集资金主要用于棚户区改造、城中村改造、土地储备、园区基础设施、环境整治、新型基础设施等领域。
具体来看，本次新增专项债的多数项目披露文件中带有“土地一级开发”字样，部分项目存在跨领域的现象，比如部分项目专项债资金用途包含土地储备、棚户区改造、城镇老旧小区改造等多个领域。据长江证券首席宏观分析师于博提供的数据，北京这一批债券中用于土地储备的资金规模约117亿元，债券发行期限包括3年、5年、7年、10年。
从后续落地的前景和节奏来看，不少观点认为，地方政府酌情收回、收购存量土地，有利于改善房企现金流，不过短期内专项债的引入可能不足以提供大规模资金支持。在“量力而行”原则下，各项配套支持政策将“循序渐进”地精准支持部分地方政府盘活存量土地。
从资金投向历史分布来看，近年来，我国新增专项债主要用于市政建设和产业园区基础设施、社会事业、交通基础设施、保障性安居工程等重点领域，这意味着能够用于地方政府收回、收购存量土地的专项债资金规模也可能较为有限。
部分财税专家指出，在普遍面临财政收支平衡压力的背景下，地方政府主动加杠杆帮助房企盘活存量土地的意愿可能不强，叠加部分地区的保障性住房的租金回报率偏低，或不足以覆盖专项债项目的融资成本。
“土地出让时的起始价一般是在评估价的基础上结合当期市场情况等因素综合确定，收储成本是重要依据，叠加地方发行专项债也依赖土地价值，因此土地出让时的起始价或是本次土地收购价格的重要参考。过去底价成交的土地，有望在本次收回收购土地中实现更有效去化。”陈文静预计称。
另从防范风险的角度来看，为盘活存量土地准备一系列配套政策后，自然资源部此前也对地方政府提出明确要求，即“收回、收购存量土地应当量力而行，统筹考虑项目收支平衡，不增加政府隐性债务风险。”
基于此，某律所合伙人对新华财经表示，“自然资源部的管理办法不仅重提土储专项债发行，还规定储备土地原则上不再办理国有建设用地使用权首次登记，不得办理不动产抵押登记。此举意味着利用储备土地违规融资的行为将被杜绝，将避免未来新增隐性债务的可能。”
另据陈文静透露，“地方专项债券用于收购存量商品房用作保障性住房的政策正在制定政策细则，将加快落地。目前，城中村改造专项借款、地方专项债均可作为收储存量商品房的增量资金炒股配资网站拾必选配资，随着资金的不断落位，将加快地方政府收购存量商品房的节奏。”